兩會結束后，前有北京學區房價格連續跳漲，后有北京、廣州、南京、青島等房地產調控升級，房子再度成為全國焦點。
財稅改革進行了三年，除房產稅和個人所得稅，大部分改革任務已經完成。用傅瑩的話來說，房產稅立法涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益。
2011年1月起，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地發布對個人住房征收房產稅試點方案，并開始施行。十八屆三中全會明確提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”的任務，率先進行試點的滬渝兩地就被視作參考標本。
6年過去了，兩地的房產稅試點情況如何？是否為人大立法提供了有價值的樣本？
滬對增量房征稅，渝側重高端房
同為房產稅試點地，上海和重慶的方案各有側重。
上海財經大學教授姚玲珍將上海、重慶兩地個人房產稅政策進行詳細對比之后，告訴時代周報記者，重慶市個人房產稅調控面窄、稅率較高，上海調控面廣、稅率較低。
首先是征收范圍不同。上海僅對增量住房征稅，尚不涉及對存量住房征稅；重慶則側重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。其次，稅率方面，重慶的稅率略高于上海的稅率。最后，免稅面積標準不同。重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。
在上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰看來，兩地差別在于政府動機不同，他認為重慶調控房價的動機更強一些。“兩個城市的房價敏感性不同。上海房價是全國風向標，更加謹慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。”
據上海市稅務局公布的信息和姚玲珍進行的調研顯示：2011年后增量住房交易中，大部分的購房家庭都是本市居民家庭，大部分新購住房都屬免稅住房，免稅原因主要是本市居民家庭唯一住房或新購住房未超出人均免稅住房面積等情形，大部分的新購住房集中在郊區，近70%是90平方米以下的小戶型。這其中應稅住房比例占18%-20%，大都適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。
在試點實施過程中，上海市遵照《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》（滬府發〔2011〕3號）制度框架下，又研究發布了一系列配套性文件，為房產稅改革試點的順利實施提供了制度保障。
近年來政策調整不多，主要為歷年的優惠稅率應稅臨界價格標準，每年根據上年上海市新建商品住宅平均銷售價格進行調整：2012年分界線26896元/平方米；2013年27740元/平方米；2014年標準32384元/平方米；2015年32830元/平方米；2016年43002元/平方米； 2017年上海房產稅為51820元/平方米。
兩地試點差別除了地區實際情況差別外，“不排除有試用不同方案的用意，不同試點方案運行后表現出來的不同效應，是留給我們的寶貴經驗”。姚玲珍說。
效應低于社會部分人群預期
房產稅試點以來，外界對兩地試點效果褒貶不一，甚至有聲音認為試點已經失敗。
“是否失敗，看當時推行的出發點。如果就只是想著落地、做個示范，那就不能叫做失敗。外界所說的試點失敗，無非是說沒有達到調控房價目標、或成為地方主體稅種、或調節住房需求，但當時兩地都沒有說這些是推行房產稅試點的出發點。”陳杰對時代周報記者分析。
姚玲珍則總結了兩點原因：“第一，改革試點的效應低于社會部分人群的預期；第二，不再提‘試點擴圍’，轉推‘房地產稅立法’。”
姚玲珍表示，很多人一開始期望很高。居民盼望能降房價，專家希望房產稅能成為地方主體稅。但在改革初期，出于各種原因的考量，最終推出了較為穩健的方案，相應地，各種稅收較低是必然結果。“現階段，如果用個人心中理想的效應水平去衡量試點成敗，有失公允。”姚玲珍說。
在上海市政府文件中對房產稅試點目標的闡述中有四句話：一是健全地方稅體系；二是調節居民收入和財富分配；三是促進經濟結構調整及土地集約利用；四是引導個人合理住房消費。綜合眾多學者的研究和社會對試點的觀察而言，盡管試點的效應微弱，但在這些方面還是體現出積極的作用。
2011年以后，盡管房產稅試點擴圍的呼聲很高，但其他城市卻沒有實質推行。十八屆三中全會后，也未再提試點擴圍，而是從立法的層面提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。姚玲珍強調稱，這不能視為房產稅試點失敗的標志。
目前對“房地產稅”的認識并不十分清晰，有人認為房地產稅是指整體房地產稅收體系，是一類稅的總稱；有人認為是指住房保有環節的稅收，改“房產稅”為“房地產稅”是強調對土地也征稅。
在姚玲珍看來，不管是哪種說法，“保有環節房地產稅收的改革都是重點，而前期上海、重慶對個人住房征稅的試點都為‘房地產稅的立法’打下了基礎”。
今年兩會，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文對兩地房產稅試點給出了12字評價：“細致扎實、運行平穩、成效明顯。”
專家指推行動力不大
“這部法律涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。”3月4日，在十二屆全國人大五次會議新聞發布會上，人大發言人傅瑩表示房地產稅立法已列入五年立法規劃，今年沒有提請人大常委會審議的安排。
在姚玲珍看來，五年立法規劃本身就是一個最終的時間線。“房地產稅的推行對全社會的影響面大，立法更應審慎推進，使未來的房地產稅真正成為調控市場穩定、調節收入分配和拓展地方財政收入的‘良稅’。”
任何關于房地產稅的風吹草動都會被輿論反復研磨，此前，就曾有專家預測房地產稅將于2020年前出爐。
“這不現實，”陳杰向時代周報記者表示。“關鍵要看政府的決心，有沒有足夠的外在壓力逼著必須從土地出讓金轉向房產稅，是不是財政收入缺口大到必須從房產稅想辦法。如果外在壓力不夠大，政府很難有動力去真正落地房產稅。”陳杰補充道。
而房地產稅又會否成為調控房價的利器，外界說法不一。
姚玲珍認為房地產稅確實具有調控房價的作用，“主要依靠內含的成本機制調節住房供需關系，進而提高住房使用率，抑制房產投機，優化住房資源配置”。
陳杰卻認為，房產稅本身不直接調控房價，即使房價名義降低了，但買房人持有房產的生命周期成本不一定會降低（買房成本+持有成本）。“對房產稅調控房價不要抱太多不切實際的期望。”陳杰補充道。(來源：時代周報 )
